Si quieres introducirte en el mercado inmobiliario pero no quieres invertir una gran suma de dinero y mucho tiempo en adquirir, rehabilitar y revender o alquilar un inmueble por tu cuenta, puedes considerar alguna de las plataformas de crowdlending inmobiliario que están surgiendo en Europa últimamente.
En EstateGuru puedes invertir desde 50€ en préstamos inmobiliarios con retornos entre el 10 y el 12%. Los proyectos están localizados casi exclusivamente en los países bálticos de Lituania, Letonia y Estonia y esta plataforma tiene hasta ahora un éxito del 100% para sus inversores.
Índice de contenidos
Resumen de los puntos fuertes y puntos débiles de EstateGuru
Puntos fuertes
- Todos los préstamos están asegurados por propiedades inmobiliarias
- Muchas de estas garantías colaterales son propiedades inmobiliarias ya construidas, que significa un riesgo menor que otros colaterales.
- La calidad de la información proporcionada por la plataforma sobre cada préstamo es muy buena. Posiblemente la mejor de las plataformas de crowdlending de Europa.
- Los tipos de interés ofertados son altos. Típicamente entre el 10 y el 12% actualmente
- Los ratios de LTV (loan-to-value, préstamo-a-valor) son aceptables: por debajo del 60% de media
Puntos débiles
- Suele haber mucha demanda para los mejores proyectos. A veces su financiación finaliza en pocos minutos y los inversores menos atentos pierden oportunidades por ello.
- La plataforma no está en español, sólo en inglés, aparte de los idiomas bálticos.
- El número de proyectos no es muy grande. Aunque se van incorporando nuevos proyectos regularmente se puede tardar un tiempo en poder diversificar bien las inversiones entre diferentes proyectos.
- Los proyectos inmobiliarios ofertados para los inversores están en los países bálticos, con los que un inversor en España no estará muy familiarizado.
Mi opinión de EstateGuru
En resumen, tras evaluar sus puntos fuertes y débiles: mi opinión de EstateGuru es que es la mejor plataforma de crowdlending inmobiliario de Europa y es la plataforma en la que todo inversor que quiera participar en inversiones inmobiliarias con poco dinero y riesgo diversificado debería usar.
Aunque hay otras plataformas inmobiliarias que también son interesantes, ésta es ahora mismo la que más garantías me ofrece como inversor.
Y si quieres ir echándole un vistazo antes de leer el artículo aquí tienes un enlace de acceso al registro:
¿Cómo funciona?
EstateGuru es una plataforma online de financiación P2P (peer to peer, o «entre iguales»), donde empresas constructoras o emprendedoras pueden financiarse de una multitud de inversores y donde los inversores pueden encontrar proyectos inmobiliarios con garantía colateral.
En todos los proyectos una propiedad inmobiliaria se designa como garantía contra impago de la deuda.
Por eso, en esta plataforma no hay garantía de recompra (buyback guarantee) como tal. Es la propia propiedad la que se liquidará en caso de impago para compensar a los inversores.
¿Qué tipo de proyectos se encuentran en EstateGuru?
Los proyectos actualmente son propiedades inmobiliarias en los países bálticos de Lituania, Letonia y Estonia.
Estos proyectos, una vez aprobados por EstateGuru, se muestran en la plataforma para que los inversores escojan en cuáles y con cuánto dinero quieren invertir.
En todos los proyectos una propiedad inmobiliaria aparece como garantía contra impago de la deuda.
Cantidad y calidad de información al inversor
En esta plataforma, la cantidad y la calidad de la información que se proporciona al inversor de cada proyecto es muy amplia y detallada. Posiblemente la mejor de todas las plataformas de crowdlending de Europa.
Además de imágenes y dibujos técnicos, se da información del proyecto, el objetivo, el prestatario, los requisitos financieros, el uso de los fondos, el plazo, seguridad y tasa de interés para el inversor.
Es interesante revisar, aunque sea por encima, esta información, ya que los contratos no están estandarizados y presentan diferencias entre ellos que te pueden afectar.
Por ejemplo, algunos préstamos van pagando intereses periódicamente, mientras que en otros sólo hay un pago, al final, del principal e intereses.
También pueden inspeccionarse las propiedades de inversión, por ejemplo con Google Street View, ya que la información proporcionada incluye la dirección exacta de proyecto y, si es necesario, alguna otra propiedad que sirva de garantía adicional al préstamos.
Garantías de pago
EstateGuru presta una atención especial a la seguridad de las inversiones que intermedia.
Aparte de la evaluación comercial que hace de cada proyecto, cada préstamo debe estar asegurado por una propiedad inmobiliaria mediante una hipoteca con un límite el 75% de su valor de mercado.
Este valor de mercado no lo determina EstateGuru, sino un tasador acreditado. Generalmente es la misma propiedad objeto del proyecto y del préstamo la que sirve de garantía, pero a veces se usan también otra u otras que pertenecen al prestatario.
Aparte de todo esto, las hipotecas que adquieren los prestatarios no las gestiona EstateGuru, sino que se asignan a los inversores.
Todas ellas se recogen en una entidad diferente, EstateGuru Tagatisagent OÜ. Ésta, a su vez, está dirigida por una de las principales empresas legales de Estonia en el sector del derecho económico y empresarial, que actúa como notaría independiente.
Si un deudor falla, el préstamo va a esta sociedad y el notario la utiliza para pagar a los inversores según sus participaciones. Incluso en el caso más improbable de que EstatGguru fallara como intermediario, la notaría asumiría el procesamiento de los pagos de los proyectos pendientes.
Riesgo de la plataforma y cuenta corriente
Ésto último es, sin embargo, relativamente improbable, porque la plataforma sólo actúa como intermediaria y no financia, ni siquiera provisionalmente, ninguno de los préstamos que ofrece.
De hecho, EstateGuru no ofrece ninguna garantía de recompra (buyback guarantee). La robustez de los préstamos ofrecidos depende, como hemos visto, en las auditorías a los prestatarios, la determinación del valor de mercado y el conjunto de garantías personales y colaterales.
Hasta ahora, EstateGuru puede presumir de histórico impecable. Tras haber financiado ya más de 200 proyectos inmobiliarios no ha habido ninguno que haya fallado.
El lado negativo de este éxito es que no se ha puesto a prueba aún la eficacia de los mecanismos que ha establecido EstateGuru para la recuperación de las inversiones tras un impago, por lo que no hay datos estadísticos para evaluarlo ni se sabe cuánto duraría el proceso dependiendo de las circunstancias particulares del impago y del sistema legal aplicable.
¿Cómo consigue EstateGuru esos retornos tan altos?
Las hipotecas actualmente en toda Europa se ofrecen con un tipo de interés menor al 2%. Así que la pregunta obvia es ¿cómo consigue EstateGuru esos retornos tan altos?
Por un lado, los tipos de interés en los países bálticos, donde se financian la mayoría de los proyectos de la plataforma, son mayores que en el Europa occidental.
Por otro lado, EstateGuru no está ofreciendo préstamos a largo plazo a compradores de casas particulares, sino que está dando préstamos a corto plazo a empresas de construcción o negocios inmobiliarios en el sentido más amplio.
Son préstamos puente que se pueden cancelar en cualquier momento sin coste y son útiles para, por ejemplo, la rehabilitación de un edificio cuyas unidades residenciales se venden individualmente a un precio alto, y se usa parte de la ganancia para pago de la deuda más intereses.
En este tipo de proyectos especialmente, los tipos de interés y garantías suelen ser menos importantes que la flexibilidad y la rapidez en el préstamo.
Y esto es exactamente lo que ofrece EstateGuru.
La plataforma, por lo tanto, es capaz de ofrecer financiación flexible en unos pocos días, sin tener que cumplir con todos los requisitos legales, regulatorios y burocráticos de los bancos tradicionales.
Los requisitos son únicamente que el solicitante del préstamos proporcione toda la documentación necesaria y que pueda presentar un proyecto robusto y calculado.
En esto punto, no todos lo consiguen. De acuerdo a la información que EstateGuru proporciona, sólo acepta en la plataforma una de cada diez solicitudes recibidas.
Cómo invertimos en EstateGuru
En los siguientes apartados detallamos cómo debes proceder si quieres invertir en crowdlending inmobiliario a través de EstateGuru.
Abrir una cuenta y transferir dinero
La página de EstateGuru está disponible en inglés. No lo está todavía en español, pero con un pequeño conocimiento del idioma y, mejor aún, de otras plataformas similares, no es complicado moverse en ella.
Todas las funciones pueden comprenderse rápidamente y la operación es fácil e intuitiva.
Como primer paso, el registro en sí es sencillo y ágil. Hay que especificar algunos datos personales y dar una dirección de correo electrónico como primeros pasos. Luego, y previo a la activación de la cuenta, el usuario debe subir una fotografía digital del pasaporte o de un documento de identidad para su comprobación por parte de EstateGuru.
También se requerirá una verificación mediante SMS. Todo este proceso es similar al que está implementeado en la mayoría de las plataformas europeas serias de crowdlending.
Por lo tanto, la plataforma cumple estrictamente las reglas KYC (know your customer o «conozca a su cliente») que funcionan como estándar de garantía y seriedad para cualquier tipo de empresa financiera.
Tras estas verificaciones, el inversor puede ya transferir dinero a una cuenta asociada mediante una transferencia a una cuenta estonia en la que el inversor debe incluir como «Concepto» el número de inversor que le indicará la plataforma.
Una vez ordenada la transferencia, el dinero aparecerá en la cuenta en uno o dos días laborables.
Volumen de inversión
La aportación mínima de cada inversor en un préstamo particular es de 50€.
La herramienta de autoinversión sólo ofrece todas las opciones disponibles si se elige una inversión mínima de 500€ por préstamo.
La cantidad total que supone cada préstamo está habitualmente entre los 50.000 y los 3.000.000€.
No hay costes adicionales ni comisiones para los inversores y la plataforma se financia exclusivamente a través de comisiones del entre el 3 y el 4% de la cantidad prestada además de una comisión anual opcional. En ambos casos, es el prestatario el que se hace cargo de estos costes. En general, la cifra de la financiación global ya los incluye.
Herramienta de Autoinversión
La autoinversión sólo invertirá, tras su activación, en préstamos nuevos, no en proyectos que ya estuvieran en la plataforma antes de su activación, aunque no estén completamente financiados.
Esto implica dos diferencias principales con respecto a otras plataformas centradas en refinanciación de deudas: por un lado, la inversión mínima por préstamos es entre cinco y diez veces mayor y, por otro lado, la participación en un préstamo a través de esta herramienta sólo es posible en puntos específicos de la fase de financiación.
Para los préstamos pequeños, la financiación suele completarse rápidamente. A veces en cuestión de horas.
Estateguru ofrece estadísticas actualizadas de su total de préstamos e inversores. Actualmente (cambiando cada día) hay más de 15.000 cuentas abiertas en la plataforma, se han financiado ya más de 500 proyectos por un valor total por encima de 80 millones de euros, con una proporción LTV (loan-to-value, «préstamo-a-valor») inferior al 60% (menos riesgo cuanto más bajo es este valor), un tiempo medio de vencimiento entre 9 y 24 meses, con un retorno histórico para el inversor de más del 12%.
La plataforma ofrece una página de preguntas más frecuentes (FAQ) con respuestas detalladas a cualquier duda que pueda tener el inversor. Puede consultarse en inglés o en alemán, aunque en esta página hemos destacado los puntos más importantes para el que no domine los idiomas mencionados.
Mi experiencia personal en EstateGuru
Personalmente he invertido 5.000€ en EstateGuru a principios de septiembre de 2018. Por los problemas mencionados en el artículo del número limitado de proyectos, tardé un tiempo en tener todo el dinero asignado a proyectos. Invertí finalmente en 8, de varios tipos.
En todos ellos, para empezar invertí 500€, incluso 1.000€ en un par de ellos. Las garantías que leí y que he contado en este artículo me parecen suficientes como para invertir cantidades que no me querría en plataformas de préstamos personales, aunque vayan con garantía de recompra.
Por ahora, tras 2 meses, los pagos de intereses se están haciendo a tiempo y voy camino de tener un retorno de alrededor de un 11% anual.
Mi plan a partir de ahora será reinvertir los intereses en bloques de 50€ a nuevos proyectos. Para esto utilizaré la inversión manual.
Conclusiones de mis opiniones sobre EstateGuru
Para inversores que valoren la transparencia en los préstamos P2P y que no quieran financiar préstamos personales, EstateGuru es una buena alternativa.
Como en cualquier otro tipo de inversión, y a pesar de la seriedad y conjunto de garantías que ofrece la plataforma y que hemos intentado explicar aquí, hay siempre un riesgo de pérdida total o parcial del dinero invertido, por lo que un inversor sólo debería comprometer dinero que pueda aceptar perder si se diera el caso sin mayor daño a su situación económica. Como recompensa, el inversor puede construir en poco tiempo en esta plataforma una cartera diversificada con tiempos de vencimiento a medio plazo que no se encuentra en muchos otros sitios.
Si quieres probar EstateGuru, puedes registrarte aquí. La plataforma ofrece a camio ahora mismo un premio de un 0,5% de todas las inversiones que se realicen en los tres primeros meses.
Como bono de bienvenida, EstateGuru ofrece a sus nuevos clientes ingresar en su cuenta un 0,5% de lo que inviertan en los tres primeros meses. Para ello simplemente debes registrarte a través de este enlace o cualquiera de los proporcionados en este artículo. Por cada 1.000€ que inviertas en los 3 primeros meses recibes de regalo 5€.
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